Гражданско-правовое регулирование оборота объектов незавершенного строительства

Актуальность исследования. В настоящее время особую актуальность приобретают инвестиционные процессы в сфере недвижимости. Процессы капитального строительства длительны, дорогостоящи и нередко, чтобы их завершить, необходимо вовлечь объект незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот еще до завершения строительства.
Так, в 2003 году в собственности Санкт-Петербурга находилось 505 объектов незавершенного строительства общей стоимостью 2 миллиарда 620 миллионов рублей. Вовлечение данных объектов незавершенного строительства в гражданско-правовой оборот может не только пополнить доходную часть бюджета Санкт-Петербурга, но и обеспечить достижение качественно нового уровня инвестиционной активности в сфере капитальных вложений.
В связи с этим особое значение приобретает вопрос о гражданско-правовом регулировании оборота объектов незавершенного строительства. Однако ни в законодательстве, ни даже в цивилистической доктрине не разработана логичная и прозрачная система правовых норм, регулирующих вопросы правовой природы объектов незавершенного строительства и их гражданско-правового оборота.
По опросам строительных компаний, риэлтерских и юридических фирм, наиболее актуальной проблемой, существующей в их практике, является оформление прав на объекты незавершенного строительства .
Актуальность исследования обусловлена не только потребностями практики, но и назревшей необходимостью проведения комплексного анализа проблематики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства с целью разработки теоретической доктрины, а также рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства.
Степень разработанности темы исследования. Теоретическую основу исследования вопроса о понятии и правовой природе объектов незавершенного строительства составили труды Ю. Барона, М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, К.М.Варшавского, А.В. Венедиктова, В.В.Витрянского, Б.М. Гонгало, Н.Д. Егорова, А.В.Ерш, А.А. Иванова, Р.Иеринга, Л.А. Кассо, О.М.Козырь, И.Д. Кузьминой, А.В.Лапача, Б.С.Мартынова, Д.И. Мейера, И.Б.Новицкого, Н.В.Омелехиной, Е.А.Павлодского, И.С. Перетерского, К.П.Победоносцева, И.А.Покровского, В.И.Синайского, К.И.Скловского, Д.В.Смышляева, С.А.Степанова, Н.А.Сыродоева, Е.А.Суханова, Г.Ф. Шершеневича.
В трудах М.И.Брагинского, И.Л. Брауде, К.М.Варшавского, А.В.Венедиктова, В.В.Витрянского, В.В. Вороного, В.В.Галова, Б.М. Гонгало, И. Гумарова, Д.В. Дождева, Н.Д. Егорова, О.Г.Зубаревой, Р.Иеринга, Е.А. Киндеевой, А.В. Коновалова, М.В. Кротова, С.Н. Медведева, Т.Е. Новицкой, В.В. Ровного, О. Романова, К.И. Скловского, М.Смирнова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, В.М. Хвостова и других цивилистов нашли свое отражение общетеоретические вопросы содержания права собственности, ставшие основой для исследования особенностей содержания права собственности применительно к объектам незавершенного строительства.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является комплекс общественных отношений, связанных с возникновением, участием в гражданско-правовом обороте и прекращением существования объектов незавершенного строительства, в том числе связанных с реализацией собственником объекта незавершенного строительства своих правомочий. Предметом диссертационного исследования являются правовые нормы, посвященные общим вопросам гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющие основу их правового режима и предопределяющие особенности их участия в конкретных гражданско-правовых обязательствах.
Цель исследования – анализ и систематизация действующего законодательства; анализ и систематизация существующих подходов к решению проблем, возникающих в связи с гражданско-правовым оборотом объектов незавершенного строительства; разработка предложений и рекомендаций, направленных на совершенствование цивилистической доктрины и действующего законодательства.
Достижение указанной цели предусматривает решение следующих задач:
1) критический анализ существующих подходов к понятию и признакам недвижимого имущества с выявлением предпосылок появления правовой категории «недвижимое имущество» и разработкой доктринального определения недвижимости;
2) систематизация и анализ существующих подходов к правовой категории «объект незавершенного строительства» с исследованием понятия «объект незавершенного строительства» и обоснованием его правовой природы, в том числе исследование влияния договора подряда на вещно-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства;
3) исследование и анализ эволюции юридических конструкций от суперфиция к праву застройки и праву на объект незавершенного строительства с определением ее роли в формировании особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства;
4) выявление и общая характеристика основных особенностей гражданско-правового оборота объектов незавершенного строительства через призму содержания права собственности на объект незавершенного строительства;
5) критический анализ действующего законодательства и практики правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, а также теоретическое обоснование предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования автором использовались как общенаучные методы (философский, логический, аксеологический, исторический и др.), так и частнонаучные методы познания (метод сравнительного правоведения, метод системного подхода и др.). Методологической основой настоящей диссертационной работы является принцип комплексного применения теоретических общенаучных и частноправовых методов, а также эмпирического метода познания, что в своей совокупности позволило сделать ряд предложений по совершенствованию теории гражданского права, сохранив при этом баланс интересов доктрины и правоприменительной практики гражданского права.
Теоретическая основа исследования. Положения и выводы диссертационного исследования основаны на содержательном анализе теории и практики гражданского права, касающемся вопросов понятия и признаков недвижимого имущества, содержания права собственности, а также сравнительном анализе понятий «суперфиций», «право застройки» и «право на объект незавершенного строительства». В процессе исследования изучались научная литература по теории и истории гражданского права, в том числе по римскому праву, а также практика применения гражданского законодательства. Помимо этого в сферу исследования автора были включены доступные источники гражданского законодательства зарубежных стран, регулирующие исследуемые в диссертации правоотношения.
Научная новизна исследования. Диссертация является монографическим научным исследованием, посвященным комплексному анализу основных начал гражданско-правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства. В рамках данной работы осуществлен системный анализ понятия и правовой природы объекта незавершенного строительства, исследованы вопросы возникновения, существования и прекращения существования объекта незавершенного строительства, проведен анализ содержания права собственности на объекты незавершенного строительства, а также высказаны новые предложения по определению понятий недвижимости и объектов незавершенного строительства.
На защиту выносятся следующие научные положения, выводы и рекомендации:
1. Статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует изменить, включив в нее следующее определение недвижимости:
«Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости».
2. Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, служит появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости. Поскольку эти признаки определяются естественными свойствами объекта незавершенного строительства, его следует признать «недвижимостью по природе». Таким образом, возникновение объекта незавершенного строительства не должно зависеть от наличия или отсутствия договора подряда в отношении него или от степени его готовности.
Под объектами незавершенного строительства следует понимать объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено.
3. Государственную регистрацию права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости следует рассматривать как административный индивидуально-правовой акт, подтверждающий публичную достоверность уже возникшего у лица права.
Государственная регистрация в этом случае не должна являться основанием возникновения права на недвижимое имущество, а должна рассматриваться как формальное следствие обретения вещью свойств недвижимого имущества.
4. Особенностью объекта незавершенного строительства является постоянное изменение его существенных характеристик, которое не приводит к исчезновению старого и возникновению нового объекта недвижимости. После сдачи в эксплуатацию объект незавершенного строительства утрачивает присущие ему особенности и подчиняется общему правовому режиму недвижимости.
5. Учитывая, что собственником объекта незавершенного строительства по договору строительного подряда является заказчик как лицо, обладающее правами на земельный участок и разрешением на строительство, следует признать, что подрядчик в период действия договора строительного подряда является фактическим владельцем объекта незавершенного строительства.
6. Действующий в отношении объекта незавершенного строительства договор подряда не должен препятствовать его собственнику в осуществлении принадлежащих ему правомочий владения, пользования и распоряжения.
7. Правомочие пользования, принадлежащее собственнику объекта незавершенного строительства, заключается исключительно в праве на завершение строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.
8. В целях уточнения оснований для государственной регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости предлагается изложить статью 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции:
«Статья 25. Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства
1. Право на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, а также право использования земельного участка для создания данного объекта недвижимости.
2. Собственник вправе зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих право использования земельного участка для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».
Научное и практическое значение исследования. В диссертационном исследовании уделяется внимание ряду актуальных вопросов гражданского права, возникающих в связи с понятием объекта незавершенного строительства и особенностями его гражданско-правового оборота. Подвергнув критическому анализу существующие подходы к характеристике признаков недвижимого имущества, автор предпринимает попытку сформулировать доктринальное определение недвижимого имущества, отражающее в полной мере его существенные признаки. В рамках диссертационного исследования разрабатывается и предлагается для обсуждения определение «объект незавершенного строительства». На основе комплексного анализа исторического опыта, доктрины римского и гражданского права, законодательства Российской Федерации и отдельных стран ближнего и дальнего зарубежья сформулированы выводы и положения, имеющие значение для понимания места объектов незавершенного строительства в гражданском обороте и повышения эффективности правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства.
При проведении диссертационного исследования сделаны конкретные предложения по внесению изменений в действующее законодательство в целях устранения существующих противоречий. Результаты исследования могут быть использованы в работе судебных и иных правоприменительных органов.

Апробация результатов исследования осуществлялась автором одновременно в двух сферах: в сфере правоприменительной деятельности, в том числе при представительстве в арбитражном суде, и в рамках научной деятельности. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в научных статьях, подготовленных автором.

Структура диссертационного исследования
Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, каждая из которых подразделяется на три параграфа, заключения и библиографии.

Содержание диссертационного исследования
Во введении обоснована актуальность выбранной темы, поставлены цели и задачи, определены научная новизна и практическая значимость исследования.
Первая глава диссертационного исследования «Правовая природа объектов незавершенного строительства» посвящена теоретическому обоснованию необходимости признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом. В рамках главы исследуются предпосылки и критерии признания вещи недвижимым имуществом с целью последующей оценки соответствия этим критериям объектов незавершенного строительства.
Первый параграф первой главы «Понятие недвижимости: история и современность» посвящен анализу эволюции содержания понятия недвижимого имущества. Обобщен опыт правового регулирования недвижимого имущества, проанализированы подходы к характеристике понятия недвижимости, используемые в законодательстве различных государств. Подвергнуты критике как определения, существующие в доктрине гражданского права, так и включенная в ГК РФ легальная дефиниция недвижимости.
Зарождение категории недвижимого имущества исторически связано с моментом, когда «земля» как жизненное пространство стала обретать «границы», и в обиход вошло понятие «земельный участок» как индивидуализированная обособленная часть земли. Появление категории «земельный участок» породило ряд проблем, решение которых и привело к возникновению понятия «недвижимое имущество». Основными из них явились:
1) невозможность непосредственного восприятия точных границ земельного участка;
2) невозможность устранения конфликтов между собственниками путем устранения непосредственного соприкосновения земельного участка с иными объектами.
Указанные проблемы могли быть решены только путем установления баланса интересов субъектов, что в свою очередь требовало вмешательства независимого посредника, которым явилась публичная власть. На основании сказанного в диссертационном исследовании делается вывод о том, что целью выделения категории недвижимого имущества является включение элементов публично-правового регулирования в оборот соответствующих объектов.
Этот вывод, в свою очередь, позволяет утверждать следующее. При обороте объекта, прочно связанного с землей, возникают те же конфликты, что и в отношении земельного участка. Поэтому прочная связь с землей, указывающая на подобие таких объектов земельным участкам, и ведет к распространению на них единого с земельными участками режима.
Учитывая цели введения категории «недвижимость», следует отметить, что в качестве объектов недвижимости могут выступать только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (в терминологии статьи 134 ГК РФ - «сложная вещь»). Отнесение к недвижимости имущественных прав и исков по поводу недвижимости нецелесообразно, так как не обеспечивает достижения указанных выше целей.
Предпосылки появления категории недвижимых вещей предопределяют те признаки, которые позволяют выделить их в самостоятельную группу и сформировать для них особый правовой режим:
1. Прочная связь с землей.
Данный признак является указанием на подобие определенной части свойств объекта свойствам земельного участка.
2. Пространственная индивидуальность.
Одной из существенных характеристик движимых вещей является возможность перемещения в пространстве без утраты ими индивидуализирующих их характеристик. В свою очередь, для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права. Таким образом, данный признак означает наличие у объекта недвижимости таких свойств, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение существования этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких признаков, которые придают каждому объекту недвижимости уникальность.
3. Непотребляемость.
Если объект потребляем, то нет необходимости придавать его режиму публично-правовой характер даже при наличии двух вышеуказанных признаков (например, грибы обладают вышеназванными признаками, но именно наличие свойства потребляемости влечет исключение их из категории недвижимого имущества).
На основе выделенных признаков недвижимого имущества в рамках диссертационного исследования разработано и предложено для обсуждения определение недвижимого имущества.
Во втором параграфе первой главы «Теоретические подходы к характеристике правового режима объектов незавершенного строительства» автор обращается к существующей полемике по вопросу о правовой природе объектов незавершенного строительства.
В настоящее время в российской цивилистике сформировались три подхода к пониманию правовой природы объектов незавершенного строительства:
а) признание их движимым имуществом (Е.А.Дорожинская , О.М.Козырь , Е.А.Суханов и др.).
Основу данного подхода составляет тезис о том, что до момента государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей;
б) признание их недвижимым имуществом со специальным правовым режимом (И.Алещев , П.В.Скиба и др.).
Представители данного подхода полагают, что для объектов незавершенного строительства характерно наличие специального правового режима (дуализм правового регулирования, специфический момент возникновения объекта незавершенного строительства и т.п.), не позволяющего применять к данным объектам общие критерии признания вещи недвижимостью;
в) признание их недвижимым имуществом (М.И.Брагинский , Б.М.Гонгало , И.Гумаров , Н.В.Омелехина , Д.В.Смышляев и др.).
Позиции представителей данного подхода отличаются в деталях, но едины в общем выводе о том, что объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом на основании их соответствия общим критериям, предусмотренным статьей 130 ГК РФ. В действующей редакции статьи 130 ГК РФ, вступившей в силу с 01.01.2005 , указанный подход выбран в качестве основы правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства.
В рамках данного параграфа выявлены достоинства и недостатки существующих подходов. На основе проведенного анализа существующих подходов, оценки действующего законодательства и судебной практики сделан вывод об обоснованности признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом. Объекты незавершенного строительства обладают признаками прочной связи с землей и пространственной индивидуальности, что и стало основанием для внесения изменений в статью 130 ГК РФ.
Особое внимание уделено оценке роли государственной регистрации в правовом режиме объектов незавершенного строительства. В диссертационном исследовании подвергается критике действующая редакция статьи 219 ГК РФ («Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»), устанавливающей, что «право собственности на недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации». Юридическим фактом, в результате которого возникает объект незавершенного строительства, является появление у него в процессе строительной деятельности признаков недвижимости, что имеет место до момента государственной регистрации прав на него. Если же признать, что объект существует как вещь, а права на него возникают только после их государственной регистрации, то появляется промежуток между моментом возникновения объекта и моментом государственной регистрацией прав на него. Наличие подобного промежутка означало бы, что в определенный период объект является бесхозяйным, то есть не имеющим собственника, что недопустимо. Применение существующих правовых инструментов (статьи 218 ГК РФ («Основания приобретения права собственности»), статьи 225 ГК РФ («Бесхозяйные вещи») не способно устранить выявленный пробел. Статья 218 ГК РФ не позволяет определить собственника объекта до момента государственной регистрации его права, так как статья 219 ГК РФ носит характер специальной нормы. В свою очередь, действующая редакция статьи 225 ГК РФ дает возможность урегулировать возникающие правоотношения, но ее применение нецелесообразно, так как влечет необоснованное усложнение способов вовлечения объектов в гражданско-правовой оборот. В связи с этим выдвигается предложение о пересмотре правового статуса государственной регистрации.
Третий параграф первой главы «Права заказчика и подрядчика на объект незавершенного строительства» посвящен анализу дискуссионного вопроса о правовом регулировании и обороте объектов незавершенного строительства, являющихся предметом договора строительного подряда. Особую остроту данной дискуссии придает толкование, данное Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу» . Ссылаясь на мнение Высшего Арбитражного Суда РФ, ряд цивилистов (Е.А. Киндеева , Е.А. Суханов и др.) отрицают возможность признания объектов незавершенного строительства недвижимым имуществом при наличии действующего договора строительного подряда, указывая на обязательственный характер существующих по поводу этого объекта правоотношений. В связи с этим представляет интерес исследование вопроса о правах подрядчика и заказчика на объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора строительного подряда.
Систематизировав существующие в цивилистике позиции, автор разделил их на четыре группы:
1) концепция отрицания вещного содержания прав на объекты незавершенного строительства в период действия договора строительного подряда (И.Алещев , В.В.Витрянский , П.В.Скиба ).
Основу этой концепции составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом не придается значения факту существования объекта незавершенного строительства как вещи, а распоряжение объектом незавершенного строительства связывается с уступкой прав по договору подряда;
2) концепция признания объектов незавершенного строительства объектами права общей долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и иных участников инвестиционного процесса (С.П.Гришаев и др.).
Основанием для возникновения данного подхода послужил пункт 3 статьи 7 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» , устанавливающий норму о том, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Данный подход вызывает возражения: во-первых, возникает вопрос о порядке трансформации права собственности участников инвестиционного процесса на незавершенный строительством объект в право собственности на завершенный объект недвижимости; во-вторых, нельзя не отметить декларативный характер указанной нормы;
3) концепция владения объектом незавершенного строительства подрядчиком при отсутствии у него права собственности (И.Гумаров и др.).
Представители данного подхода, используя метод «доказательства от противного», делают вывод о том, что «подрядчик на основании договора строительного подряда ни при каких условиях не может приобрести право собственности (в том числе общей) на объект незавершенного строительства независимо от степени использования для строительства собственных сил и средств» . При этом факт владения подрядчиком объектом незавершенного строительства приводит данных авторов к выводу о наличии у подрядчика правомочия владения. В то же время делается вывод об отсутствии у заказчика правомочия распоряжения, возражения по поводу которого приводились выше;
4) концепция титульного владения подрядчика (Д.В.Смышляев ).
По мнению Д.В.Смышляева, «в рамках действующего договора подряда подрядчик обладает лишь правом владения на объект незавершенного строительства, основанным на титуле из такого договора» . При этом заказчик обладает лишь обязательственным правом требования передачи ему вещи, являющейся предметом договора строительного подряда. Данный подход вызывает возражения , так как в этом случае право владения приобретает характер самостоятельного вещного права, отрицаемый действующим законодательством.
На основе критического анализа указанных концепций в диссертационном исследовании делается вывод о необходимости качественно иного подхода к решению этого дискуссионного вопроса. Обосновывается вывод о том, что наличие или отсутствие договора строительного подряда не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строительства как вещи. Возражая противникам данного вывода, автор формулирует и логически обосновывает тезис о том, что право собственности (в том числе и правомочие владения) принадлежит заказчику (застройщику), подрядчику же при этом принадлежит право фактического владения (naturalis possessio) объектом незавершенного строительства.
Во второй главе диссертационного исследования «Понятие объекта незавершенного строительства» предпринимается попытка сформулировать определение объекта незавершенного строительства, отсутствующее в действующем законодательстве и недостаточно разработанное в цивилистической доктрине. Теоретическая разработка данного определения является необходимым условием достижения целей данного диссертационного исследования. Вторая глава состоит из трех параграфов.
Первый параграф второй главы диссертации «От суперфиция до права на объект незавершенного строительства – эволюция юридических конструкций» посвящен исторической эволюции прав на строящийся объект недвижимости. К наиболее известным правовым институтам, характеризующим данную сферу правового регулирования, относятся суперфиций (superficies), право застройки и право на объект незавершенного строительства. Автором дана характеристика суперфиция (superficies), права застройки и права на объект незавершенного строительства, а также проведен их сравнительный анализ.
В данном параграфе исследуются подходы к правовому регулированию правоотношений, возникающих по поводу строящегося объекта недвижимости, существовавшие в классическом римском праве, в немецком законодательстве периода его рецепции, а также в современных правовых системах России и Эстонии. При этом делается вывод о том, что классический суперфиций и в последующем право застройки в своей основе являются лишь особым вещным правом на земельный участок. В то же время в рамках данных правовых институтов характеристики самого возводимого объекта имеют значение только для оценки факта использования предоставленных лицу прав на земельный участок в установленных пределах. При появлении норм о праве на объект незавершенного строительства акценты сместились: право на земельный участок с целью использования под строительство стало лишь предпосылкой возникновения у лица самостоятельного права собственности на возводимый объект. Таким образом, переход российского законодателя к использованию категории «объект незавершенного строительства» отражает качественно иной подход к пониманию сущности этого объекта: современная цивилистика наделяет объекты незавершенного строительства свойствами вещи, отказываясь от характеристики возникающих правоотношений как особого вещного права на земельный участок.
Второй параграф второй главы диссертации «Понятие объекта незавершенного строительства: теория и практика» непосредственно посвящен понятию объекта незавершенного строительства и разработке его определения. При этом критически анализируются существующие точки зрения на понятие объекта незавершенного строительства.
Помимо теоретических подходов внимание уделено анализу существующей нормативной базы и выявлению признаков объекта незавершенного строительства, которым практика правового регулирования придает существенное значение.
Проанализировав судебную практику, автор обосновывает вывод о том, что в действующее законодательство необходимо включить определение объекта незавершенного строительства. Это не просто, так как понятие объекта незавершенного строительства не разработано в теории гражданского права. Большинство цивилистов ограничивается указанием на один или несколько критериев, имеющих, по их мнению, существенное значение, оставляя открытым вопрос о формулировании общего понятия данного объекта.
В рамках диссертационного исследования проведен анализ содержания, вкладываемого в понятие объекта незавершенного строительства, выявлены основные признаки и осуществлено выделение объектов незавершенного строительства из ряда подобных явлений.
Для выработки понятия «объект незавершенного строительства» необходимо рассмотреть соотношение понятий «здание», «строение», «сооружение» и «объект незавершенного строительства». Автор обосновывает тезис о том, что понятия «строение» и «сооружение» являются синонимами и носят родовой характер по отношении к понятию «здание». Таким образом, указание на категорию «здание» в статье 130 ГК РФ не является необходимым. В связи с этим выводом возникает вопрос о целесообразности включения понятия «объект незавершенного строительства» в качестве самостоятельной категории в статью 130 ГК РФ. В работе обосновывается мнение о том, что объект незавершенного строительства является самостоятельной категорией и не подпадает ни под одно из вышеперечисленных понятий, так как совокупность его признаков не охватывается в полной мере ни одним из них. При этом критерием выделения объектов незавершенного строительства является отсутствие завершенности строительства объекта, то есть отсутствие факта принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией. Изменения, внесенные в статью 130 ГК РФ и касающиеся включения в ее содержание слов «объекты незавершенного строительства» , соответствуют теоретическим разработкам, касающимся данного понятия .
Обосновывается тезис о том, что объект незавершенного строительства может существовать лишь в процессе строительства, но не в процессе реконструкции, так как при реконструкции объект недвижимости уже существует.
Исследуя понятие объекта незавершенного строительства, автор делает вывод о «переходном» характере этого объекта как стадии существования между небытием (совокупностью движимых вещей) и бытием в качестве завершенного объекта недвижимости. Этот вывод, наряду с тезисом о динамичности существенных характеристик объектов незавершенного строительства, обосновывает существование особенностей гражданско-правового регулирования данных объектов, отражающих стремление законодателя правовыми средствами урегулировать порожденные данными свойствами объектов незавершенного строительства правоотношения.
В рамках диссертационного исследования предлагается выделять следующие признаки объекта незавершенного строительства:
1) он представляет собой объект недвижимости;
2) не имеет значения стадия его строительства, степень готовности объекта и наличие работ на объекте;
3) он является результатом деятельности по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости.
4) отсутствует акт о принятии объекта в эксплуатацию.
На основе выделенных признаков в диссертационном исследовании сформулировано определение объекта незавершенного строительства, составляющее элемент научной новизны данной работы и вынесенное автором на защиту.
Третий параграф второй главы «Возникновение и прекращение существования объекта незавершенного строительства как самостоятельного объекта недвижимости» связан с ранее сделанным выводом о «переходном» характере его существования.
В результате систематизации существующих позиций сформировано несколько возможных подходов к определению момента возникновения объекта незавершенного строительства:
1) момент приобретения прав на строительство и прав на земельный участок (например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19.12.1996 «О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства» );
2) соответствие определенным количественным нормативам, например, проценту готовности от проекта (например, на это указывается в пункте 2 Приложения к постановлению главы администрации г. Краснодара от 23.04.1996 № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда» );
3) осуществление консервации строительства объекта (Е.А.Суханов и др.);
4) момент государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства (О.М. Козырь , Е.А. Павлодский и др., а также ГК РФ);
5) момент приобретения им свойств недвижимой вещи (М.И. Брагинский и др.).
В рамках данного параграфа проанализированы возможные подходы к определению момента возникновения объекта незавершенного строительства и сделан вывод о наличии прямой зависимости решения этого вопроса от содержания понятия объекта незавершенного строительства. Автор исходит из того, что объект незавершенного строительства возникает в тот момент, когда некая совокупность движимых вещей приобретает в результате строительной деятельности свойства недвижимого имущества.
Прекращение существование объекта незавершенного строительства, в свою очередь, связывается с одним из юридических фактов: приемкой данного объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией либо уничтожением объекта.
В третьей главе диссертационного исследования «Содержание права собственности на объекты незавершенного строительства» автор обращается к анализу существующих особенностей содержания права собственности на объекты незавершенного строительства. При анализе содержания права собственности лица на объект незавершенного строительства исследуются общие особенности правового регулирования оборота таких объектов. Выявление особенностей конкретных видов обязательств не являлось задачей диссертационного исследования. В рамках данной главы автор намеренно ограничивается характеристикой общих начал реализации триады правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства с выделением особенностей, обусловленных их правовой природой.
Исследованию правомочия пользования в отношении объекта незавершенного строительства посвящен первый параграф третьей главы диссертации «Особенности реализации правомочия пользования в отношении объектов незавершенного строительства». Прежде чем перейти к непосредственному анализу правомочия пользования, уделяется внимание роли триады правомочий в содержании права собственности. В рамках данного параграфа делается вывод о познавательной ценности триады правомочий как систематизированной совокупности условных границ содержания права собственности. При этом составляющие триаду правомочия владения, пользования и распоряжения представляют систему, состоящую из равноценных элементов и связей между ними.
Далее автор обращается к непосредственной характеристике особенностей реализации правомочия владения в отношении объекта незавершенного строительства.
Подписание акта о принятии объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией является юридическим фактом, определяющим возможность его эксплуатации, то есть пользования им. Специфика правового статуса объекта незавершенного строительства как объекта, не принятого государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, серьезно ограничивает реализацию собственником правомочия пользования таким объектом. Например, в соответствии с пунктом 4.4 Территориальных строительных норм ТСН 12-316-2002 САНКТ-ПЕТЕРБУРГ «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов» до ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию не допускается их непосредственное использование по назначению. Таким образом, незавершенность строительства означает невозможность использования объекта по назначению. Более того, сам термин «использование по назначению» обладает спецификой в отношении объекта незавершенного строительства. Назначение объекта недвижимости (здания, сооружения) определяется при его принятии в эксплуатацию, что находит отражение в акте государственной приемочной комиссии, а при отсутствии подобного акта говорить о назначении можно лишь с определенной степенью приближения, таким образом назначение объекта незавершенного строительства носит специальный характер, то есть объект обретает свое назначение в результате строительства.
Рассуждая о правомочии пользования, автор делает вывод о том, что возможность пользования объектом незавершенного строительства ограничена его специальным назначением: пользование данным объектом возможно исключительно в целях завершения его строительства. При этом правомочие пользования выражается в удовлетворении потребности собственника в завершении строительной деятельности и сдаче объекта в эксплуатацию.
В рамках второго параграфа третьей главы диссертационного исследования «Особенности реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства» анализируются вопросы реализации правомочия владения в отношении объектов незавершенного строительства.
При этом отмечается, что вопрос о субъектном составе владения подробно исследован в рамках первой главы настоящего диссертационного исследования. В связи с этим в данном параграфе делается акцент на характере правомочия владения в отношении объекта незавершенного строительства.
Владение объектом незавершенного строительства есть обособление данного объекта от воздействий третьих лиц. Однако специфика объекта незавершенного строительства состоит, в частности, и в том, что в качестве лица, имеющего непосредственное отношение к объекту незавершенного строительства, выступает не только застройщик, но и подрядчик, осуществляющий строительство.
Развивая предложенный в рамках первой главы тезис о наличии у застройщика правомочия владения, автор исследует вопросы реализации этого правомочия застройщиком и, как следствие, реализации подрядчиком naturalis possessio, которым он обладает.
Третий параграф третьей главы «Особенности реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства» посвящен вопросу реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства.
В рамках данного параграфа аргументируется точка зрения об отсутствии влияния договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, на возможность отчуждения данного объекта. В соответствии со статьей 129 ГК РФ объект незавершенного строительства не относится к объектам, ограниченным в гражданском обороте, и может свободно отчуждаться.
В рамках параграфа 2.2 диссертационного исследования уже обосновывался тезис о том, что объект незавершенного строительства должен признаваться вещью, то есть объектом материального мира. В связи с этим в данном параграфе обосновывается тезис о том, что ссылки некоторых цивилистов на противоречие подобных действий обязательственным правоотношениям, существующим между подрядчиком и заказчиком, вызывают возражения, так как существующие правовые механизмы позволяют урегулировать возникающие в этом случае отношения. При таких условиях нет оснований говорить о невозможности отчуждения объекта незавершенного строительства. В то же время «переходный» характер существования объекта незавершенного строительства порождает целый ряд особенностей, связанных с оформлением и государственной регистрацией перехода прав собственности на такие объекты.
Автором исследуется вопрос о влиянии такого признака объекта незавершенного строительства, как динамичность существенных характеристик данного объекта на государственную регистрацию права собственности на него и сделок с ним. При этом делается вывод о том, что возможные негативные последствия действия вышеназванного признака могут быть устранены с использованием в документообороте паспорта на объект незавершенного строительства , который положительно зарекомендовал себя в ряде субъектов Российской Федерации.
Распоряжение может выражаться в различных формах, в том числе в изменении (переработке) или уничтожении объекта незавершенного строительства. Собственник не ограничен в распоряжении объектом незавершенного строительства путем его изменения (переработки) или уничтожения. Собственник объекта незавершенного строительства вправе изменить (переработать) или уничтожить этот объект (при соблюдении требований действующего законодательства, например, градостроительных норм и правил).
Продолжая исследование вопроса о реализации правомочия распоряжения в отношении объектов незавершенного строительства, автор предлагает внести изменения в статью 25 закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , предусматривающие устранение ряда противоречий и неточностей в указанном законе, выявленных автором в ходе диссертационного исследования.
В заключении диссертационного исследования автор подводит итоги проведенного исследования, дает оценку степени достижения поставленных целей и задач исследования.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1) Некрестьянов Д.С. Понятие и правовая природа объектов незавершенного строительства // Кодекс-Info. 2001, № 12.
2) Некрестьянов Д.С. Особенности реализации правомочий собственника в отношении объектов незавершенного строительства // Правоведение. 2004, №4.
3) Некрестьянов Д.С. Когда возникает объект незавершенного строительства как объект права? // Арбитражные споры. 2005, №2.

Уважаемые студенты и преподаватели!

Заседание студенческого научного кружка по гражданскому праву состоится 27 октября 2005 года в 16.30 в зале Ученого Совета юридического факультета (аудитория 64). Приглашаем всех студентов и преподавателей на защиту кандидатской диссертации.

3 ноября состоится заседание кружка (доклад студента 4 курса Александра Пеляева на тему "Договор о выдаче и использовании банковской карты")

соискатель кафедры гражданского права Дмитрий Сергеевич Некрестьянов

(5083 Прочтено. Последнее обновление 2005-10-24)