Оформление в собственность комнат коммунальных квартир в практике регионов России на предмет соответствия гражданскому и жилищному законодательству РФ

Вопрос оформления в собственность комнат коммунальных квартир вызвал к жизни и сохраняет серьезную дискуссию как в кругу населения, так и среди специалистов в области юриспруденции. Актуальность дискуссии обеспечена следующими аспектами:
1. «особый» процесс приватизации жилых помещений, начавшийся в 90-е годы 20 века и характеризующийся непоследовательным и противоречивым законодательным регулированием.
2. делегирование порядка и процедуры проведения приватизации на региональный и местный уровни власти.
3. изменение гражданского и жилищного законодательства, некоторых законодательных актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, породившие в сфере регулирования данных отношений новые проблемы.

Все эти обстоятельства привели к дихотомии на практике, выразившейся в возникновении и использовании двух принципиально различных моделей оформления в собственность граждан комнат в коммунальных квартирах в различных регионах страны.
1. Из истории начала процесса приватизации в аспекте принятых законов.
2. Варианты оформления в собственность комнат в коммунальных квартирах:
- 1 вариант (господствующий). Характеристика модели. Статистические данные по регионам России.
- 2 вариант (малоиспользуемый), предложенный КУГИ администрации Санкт-Петербурга (Распоряжение КУГИ администрации Санкт-Петербурга N 635-р от 26 апреля 1999 г. "Об утверждении Типовой формы договора безвозмездной передачи гражданам доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру"). Характеристика данной модели. Статистические данные по регионам России.
3. Достоинства и недостатки каждого варианта приватизации комнат коммунальных квартир.
4. Проблематика по теме:
4.1. Некоторые общие проблемы, связанные с оформлением в собственность (приватизацией) жилых помещений:
а. проблема, связанная с сохранением / прекращением права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, отказавшимся от участия в приватизации жилья при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
б. принципами приватизации жилого помещения в России согласно закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» является бесплатность и однократность. Лицо имеет право один раз стать собственником жилого помещения на безвозмездной основе.
Проблема сохранения права пользования приватизированным помещением за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными лицами, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию.
в. принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Вопросы для обсуждения:
1.в какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения?
2. может ли отсутствие полного пакета документов, необходимых для возникновения права собственности на жилое помещение у гражданина в результате приватизации и наличие лишь заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа:
- включения приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?
- УФРС в государственной регистрации соответствующего договора и перехода права собственности на жилое помещение?

г. проблема выкупа освободившихся комнат как наиболее действенного способа ликвидации коммунальных квартир, непосредственно зависящего от воли проживающих в них лиц. Региональное законодательство и практика его применения при решении данного вопроса различны.
4.2. Некоторые частные проблемы, возникающие в практике регионов, связанные с процессом реализации вариантов оформления в собственность комнат коммунальных квартир:
а. Модель Санкт-Петербурга и регионов:
1.Проблема, связанная с необходимостью изъявления желания приобрести в собственность коммунальную квартиру всеми нанимателями и одновременного обращения в УФРС за регистрацией права долевой собственности на коммунальную квартиру.
2. Проблема осуществления государственной регистрации перехода права в ситуации, когда хотя бы один из участников приватизации умер до момента государственной регистрации. Поскольку приватизация в этом случае не состоится, граждане вынуждены тратить дополнительное время и силы для заключения нового договора приватизации с новым составом участников.
3. Проблема раздела коммунальной квартиры.
4. Проблема выдела доли в натуре из общего имущества (коммунальной квартиры), его допустимость.
5. Проблема возможности лица распорядиться долей в праве собственности на коммунальную квартиру (ЖК прямо запрещает в п.5 ст.41 ЖК РФ), в том числе возможность сдать ее в наем.
6. Возможность заключения договора страхования и индивидуализации объекта страхования. Что будет выступать предметом договора – комната в коммунальной квартире либо доля?
7. Проблемы, связанные с реализацией преимущественного права покупки доли в праве собственности на коммунальную квартиру (перечень). Обход правила соблюдения преимущественного права покупки, использование различных механизмов (перечень).
б. Модель Москвы и регионов
1. Целесообразность применения статьи 250 ГК РФ с ее буквальным толкованием к ситуации, связанной с продажей комнаты в коммунальной квартире как самостоятельного объекта гражданских прав, объекта права собственности (пункт 6 статьи 42 ЖК РФ).
2.Проблемы реализации преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире (пункт 6 статьи 42 ЖК РФ) в случае ее продажи (перечень).

Ольга Шульгина, 2 курс магистратуры

(919 Прочтено. Последнее обновление 2010-10-10)